棱镜丨半年斥资近400亿拿地,中梁称未来谨慎投资四线城市

发布时间:2020-08-26  阅读量:
由于近两年土地成本增加,楼盘售价受到限价政策影响,导致中梁上半年毛利率同比减少1.9%至22.6%,核心净利率也减少0.5%至5.5%,这低于2019年11.2%的行业平均净利润率。中梁预计,未来毛利率会稳定在22%-25%。

作者 | 于晫

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

凭借三四线城市棚改红利迅速起家后,中梁控股(2772.HK)将拿地重点转向二三线城市。

8月25日,在2020年中期业绩会上,公司联席总裁李和栗表示,中梁未来土地重点布局在长江经济带,以及二三线城市,要谨慎投资四线城市,“不拿地王,不激进,要追求性价比土地。”

中梁尚未进入一线城市,其财报显示,上半年拿地56宗,土地投资额达到394亿元,新增货值为1070亿元,权益占比为60%,土地成本为5288元/平米。

这其中,二、三线城市分别占比64%、27%,四线占比9%,长三角区域土地占比56%。截止6月底,中梁合计总土储为5420万平方米,货值达到4600亿元,二三线城市占比91%。

李和栗称,中梁未来目标土储二三线城市占比90%,四线占比10%。

从销售上来看,上半年中梁合约销售金额677亿元,同比增加6.3%,增速为近年来新低。

这其中,附属公司贡献约473亿元,合营企业及联营公司贡献204亿元。若按照城市划分,二线、三线、四线城市分别占比44%、45%及11%。

中梁2020年合约销售目标为1680亿元。对此,李和栗称,公司下半年可售货值1600亿元,按照往年去化率可以达到目标。

值得注意的是,在上半年合约销售面积减少10.2%的情况下,其销售均价同比上涨18.4%至1.25万元/平方米。

中梁称,这反映公司近年转二线、强三线的经营战略已取得成效,今年年底将达到1.3万元/平方米,未来继续提升售价。

由于近两年土地成本增加,楼盘售价受到限价政策影响,导致中梁上半年毛利率同比减少1.9%至22.6%,核心净利率也减少0.5%至5.5%,这低于2019年11.2%的行业平均净利润率。中梁预计,未来毛利率会稳定在22%-25%。

财报显示,中梁上半年实现营业收入237.67亿元,同比增加15.6%,净利润22.1亿元,同比增加16.4%;归属于上市公司股东的核心净利润13.08亿元,同比增加6%。

此外,中梁上半年有息负债为528.09亿元,资产负债率为90.11%,净负债率从去年年中的65.6%增加至69.9%。现金及银行结余为350.21亿元,较2019年末增加32.2%,短期债务比有所优化,一年内到期债务占比42%,相比去年年底下降9%,现金短债比为1.5倍。

中梁首席财务官游思嘉表示,上半年公司境内非银占比降低至31%,境内银行贷款占比52%,境外优先票据占比15%,明年非银占比要降低至25%。

财报显示,上半年中梁融资成本为8.9%,比去年降低0.5%。游思嘉预计,到年底融资成本将继续下降0.5个百分点。

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